＜ニュース概要＞
東京都23区の中古マンション市場では、ここ数年、過去に例を見ないほどの価格上昇が続いてきました。特に都心部や湾岸エリアでは、実際に住むことを目的とした実需層だけでなく、資産価値の上昇を期待する投資目的の購入も重なり、市場全体が大きく過熱していたと見られます。
一方で、こうした価格上昇が長く続いたことで、購入を検討する層にとっては手が届きにくい水準になりつつあります。価格の上昇そのものが、新たな需要を抑える要因になり始めている可能性があります。
今回、マンションリサーチ株式会社が公表した調査では、東京都23区の中古マンション市場において、価格高騰の影響とみられる需要の減速傾向が指摘されています。
調査概要
今回の調査は、マンションリサーチ株式会社が、東京都23区内の中古マンションを対象に行ったものです。
- 調査期間：2023年1月～2026年3月
- 調査機関：マンションリサーチ株式会社
- 調査対象：東京都23区内中古マンション
- サンプル事例数：234,621事例
- 調査方法：公開されている中古マンション売出情報を収集して統計処理を行い集計する
都心中古マンション市場で進んだ価格高騰
近年の東京都23区における中古マンション市場は、強い価格上昇が続いてきました。
その背景には、低金利環境や不動産価格の上昇期待があり、実際に住むための購入だけでなく、投資や資産形成を目的とした資金も流入していたと考えられます。
その結果、売買件数は活発に推移してきましたが、市場の中身を見ると、実需と投資需要が混在した状態だったと言えます。
しかし、価格が上がり続けることには副作用もあります。特に実需層にとっては、購入可能な価格帯を超える物件が増え、購入を見送る動きにつながりやすくなります。
つまり、これまで需要を呼び込んできた価格上昇が、今度は需要を抑制する要因へと変わり始めている可能性があります。
世帯数の増加率に見える減速のサイン
出典：東京都庁のデータを福嶋総研が加工
こうした市場の変化を示す指標のひとつとして、東京都23区の世帯数の増加率があります。
令和5年から令和7年にかけて、東京都23区では各エリアで世帯数そのものは増加しています。人口や世帯の流入傾向が完全に止まったわけではありません。
ただし、注目すべきなのは「増加しているかどうか」ではなく、「増加率がどう変化しているか」です。
令和6年には、令和5年と比べて、都心5区である千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区や、その周辺エリアで世帯数の増加率が鈍化しました。
さらに令和7年になると、その減速傾向はほぼ23区全体へ広がっています。これまで人口・世帯増加をけん引してきた都心部だけでなく、周辺エリアにもブレーキがかかり始めている構図です。
これは、住宅価格の上昇が住まい選びに影響を与え、転入や世帯形成の判断に変化をもたらしている可能性を示しています。
中央区で目立つ世帯増加率の鈍化
中でも特に目立つのが、中央区の動きです。
中央区では令和7年においても世帯数自体は増えています。しかし、その増加率の低下幅は23区内でも大きく、需要減速を象徴するエリアのひとつとして注目されています。
中央区はこれまで、千代田区や港区と比べると相対的に価格に割安感があり、実需層からの人気を集めてきました。
また、都心立地でありながら、晴海・勝どき・月島などの湾岸エリアを中心に再開発の期待もあり、投資需要も入りやすいエリアでした。
このように、中央区は実需と投資需要が重なりやすい特徴を持っていました。価格上昇局面では、その構造がさらに価格を押し上げる要因になったと考えられます。
特に中央区の中古マンション供給の3〜4割を占める湾岸エリアでは、価格上昇のスピードが大きく、結果として購入できる層が絞られ、市場の流動性低下が目立ち始めています。
湾岸エリアで進む販売期間の長期化
出典：福嶋総研
中央区湾岸エリアでは、2024年中旬以降、売出から成約までにかかる販売期間が長くなる傾向が見られています。
さらに、値下げ回数も増加傾向にあります。
これは、売主が価格調整をしても、以前ほどスムーズに買い手がつきにくくなっていることを示しています。つまり、市場の流動性が低下している状態です。
湾岸エリアはこれまで、高所得層の実需に加え、海外投資家などの需要も取り込みながら価格上昇を続けてきました。
しかし足元では、金利上昇による資金調達コストの増加が購買力を圧迫し、特に実需層の需要が弱まっていると見られます。
また、投資資金の流入もピークを過ぎつつある可能性があり、買い手の裾野が以前より狭くなっている状況がうかがえます。
内陸エリアにも広がる影響
注目すべきなのは、こうした流動性の低下が湾岸エリアだけにとどまっていない点です。
中央区内の内陸エリアでも、2025年中盤以降、販売日数の長期化や値下げ回数の増加が確認されています。
これらのエリアは、湾岸エリアの価格高騰を受けた代替需要の受け皿として人気を集めてきました。
しかし、需要が流れ込んだことで内陸エリアの価格も上昇し、結果として同じように需給バランスの変化が起きています。
つまり、エリア間での価格シフトが起きても、全体としての価格水準が上がりすぎれば、最終的には同じ課題に直面する構造となっています。
23区全体に広がる価格主導の減速局面
中央区で見られる変化は、一部エリアだけの一時的な動きではなく、東京都23区全体に広がりつつある構造的な変化の一端と考えられます。
世帯数そのものは依然として増えていますが、その伸び率は鈍化しています。
これまでの市場では、価格上昇がさらなる需要を呼び込む流れがありました。しかし現在は、価格上昇が需要を押し下げる局面へ移りつつある可能性があります。
今後の不動産市場を見るうえでは、単に価格が上がっているか下がっているかだけでなく、世帯数の動きや販売期間、値下げ回数といった流動性の指標にも注目する必要がありそうです。
まとめ
今回の調査から見えてくるのは、東京都心の中古マンション市場が「価格上昇一辺倒」の段階から、少しずつ変化し始めている可能性です。
特に中央区や湾岸エリアは、これまで都心回帰や再開発期待、投資需要の受け皿として強い人気を集めてきました。その一方で、価格が上がりすぎたことで、実際に住みたい人が購入しにくくなるという課題も表面化しつつあります。
ただし、世帯数自体はまだ増加しており、需要が完全になくなったわけではありません。すぐに大きな価格下落につながると見るのは早計です。
むしろ今後は、「どのエリアでも買えば上がる」という市場から、立地・価格・管理状態・将来性などをより慎重に見極める市場へ移っていく可能性があります。
購入を検討する人にとっては、価格だけでなく、販売期間や値下げの有無、周辺エリアの世帯動向なども確認しながら判断することが大切になりそうです。
一方で、売却を考える人にとっては、以前のように強気な価格設定でもすぐに買い手がつくとは限らない局面に入りつつあります。相場感を見誤らず、現実的な価格設定を行うことが、今後ますます重要になるでしょう。
出典：マンションリサーチ株式会社「中央区で異変、世帯増加に急ブレーキ 湾岸バブル失速の兆し」
※本記事は公表情報をもとに、内容の趣旨を変えずに編集・再構成したものです。
