「2025年の賃貸市場における４大ニュース」ー不動産市況のプロが選ぶー
＜ニュース概要＞
アットホーム株式会社は、2025年の賃貸市場における「4大ニュース」を発表しました。
今年は全国的に家賃上昇が顕著となり、住まい探しの行動にも大きな変化が生まれた一年となりました。本調査・分析はアットホームラボ株式会社が担当しています。
本記事では、不動産市況のプロが注目した4つのトピックを整理しながら、2025年の賃貸市場の動きを振り返ります。
１｜東京23区のシングル向き家賃が初の10万円超えへ
アットホームが毎月公表する『全国主要都市の募集家賃動向』によると、東京23区のシングル向きマンションの平均家賃が2025年5月に初めて10万円を突破しました。その後も上昇は続き、9月時点まで16カ月連続で最高値を更新する結果となりました。
23区のうち13区で平均10万円超えとなるなど、東京都心部を中心に家賃高騰が鮮明になっています。
背景の一つには20〜34歳の人口流入の継続があります。単身層の転入超過と家賃の推移はほぼリンクしており、東京への一極集中が依然として続いていることが確認できます。
２｜「築古」「アパート」など低家賃物件に需要がシフト
家賃上昇が続く中、消費者の関心はより低価格帯の物件へと移ってきています。
築30年以上の“築古物件”が再評価
2024年までは家賃動向が鈍かった築古物件ですが、2025年に入り需要が高まり、家賃上昇が見られるようになりました。
アパートの反響がマンションを逆転
アパートはマンションよりも2～4割安い家賃設定が多く、築浅でも7万円台で借りられます。
2025年には、アパートの反響率がマンションを上回る結果となり、家賃を抑えたい層が広く流入していることが示されました。
「アパート回帰」「築古回帰」とも言える動きが2025年の特徴といえます。
３｜福岡市が“家賃上昇率トップ3”の常連に──都市成長が賃貸市場を押し上げる
東京・大阪に並び、福岡市が2025年の家賃上昇率トップ3の常連となりました。
シングル向き・カップル向き・ファミリー向きのすべてのタイプで上位に入るなど、その勢いは全国でも突出しています。
家賃水準が比較的近い名古屋市・大阪市・福岡市の3都市の家賃を比較すると、最も高いのは大阪市ですが、福岡市は、カップル向きでは2024年10月に、ファミリー向きでは2023年2月にそれぞれ名古屋市を逆転しており、以降その差は広がっています。
福岡市の家賃上昇が顕著である背景には、
- 人口の転入超過が継続
- 天神ビッグバンに代表される大規模開発が進行
- 空港・駅・港が市街地に近い“コンパクトシティ”
といった都市特性が住宅需要を押し上げており、家賃にも反映される結果となりました。
特にファミリー層の転入増が顕著で、名古屋市が転出超過傾向にある中、福岡市の成長力が鮮明になった一年といえます。
４｜賃貸市場で外国人入居者の存在感がより鮮明に
国内の在留外国人数は増加傾向にあり、2025年6月末には約396万人と過去最高を記録しました。
企業の採用強化により、今後も増加が続くとみられています。
不動産仲介現場でも、
- 「外国人入居者が年々増加」
- 「高家賃帯の成約に外国籍の方が目立つ」
- 「法人契約（技能実習生受け入れ企業など）が増加」
といった声が多く、外国人入居者の存在感がさらに高まっています。
一方で、生活習慣の違いなどを理由に受け入れ物件が不足している点は課題ですが、不動産店からは
「日本語が話せれば問題ない」「多様な入居者に対応したい」
という前向きなコメントも多く、受け入れ体制の整備が進めば市場の活性化が進むと期待されています。
家賃上昇の鍵は“所得の伸び”へ
アットホームラボ株式会社の磐前淳子氏は、2025年の賃貸市場を次のように総括しています。
家賃高騰が話題となり、住まい探しの対象が広がった一年でした。特に東京23区では高止まりが続いており、福岡市など成長エリアの伸びも顕著でした。
家賃上昇は物価や不動産価格が上昇する限り2026年も続くと考えられます。ただし、家賃動向は実需が支えるものですので、賃上げを含む所得の推移がどうなるかも、今後の重要な注目点だと考えています。
まとめ
家賃の二極化と“柔軟な受け入れ体制”が問われる時代へ
2025年の賃貸市場は、
- 都市部での家賃高騰
- 築古・アパートへの回帰
- 地方中枢都市（特に福岡）の台頭
- 外国人入居者の増加
と、需要構造の変化がはっきりと可視化される一年でした。
家賃の高騰は今後も続く可能性が高く、借り手はより柔軟に条件を見極める必要があります。また、外国人入居者の増加は賃貸市場に活気をもたらす一方、受け入れ体制の整備が業界全体に求められています。
2026年は、「所得の伸び」「人口動態」「都市開発」が家賃の分岐点となる一年になる可能性があります。市場の動向を注視しつつ、多様な入居者を受け入れられる仕組みづくりが、今後の賃貸市場の重要なテーマとなりそうです。
＜参考＞都道府県別平均家賃および前年比
＜参考＞都道府県別平均家賃および前年比
PR TIMES
※画像参照：PR TIMES
