荒川を超えても高騰！？交通インフラで変わる首都圏マンション勢力図ーマンションリサーチ株式会社
＜ニュース概要＞
マンションリサーチ株式会社 福嶋総研の調査によると、首都圏マンション市場では従来の「環状16号線の内側」という指標だけでは語れない動きが見られています。都心直結の鉄道路線や再開発の進展が、資産価値に大きな影響を及ぼしていることが明らかになりました。
環状16号線とマンション市場の関係
不動産業界ではマンションを購入する際「環状16号線の内側で買え」という言葉が昔から使われてきました。これは、首都圏の分譲マンション供給が16号線内側に集中していることに由来します。外側は戸建て住宅や農地・工業地帯が中心で、マンション需要や供給条件が整わないため、市場自体が成立しにくい状況にあります。
したがって「内側で買う」という表現は、そもそも分譲マンションの市場が成立しているのは16号線の内側が中心である、という事実を示しているに過ぎません。
都心直結路線の影響
16号線の内側であっても、価値が均一というわけではありません。特に注目されるのは、都心に直通する鉄道路線です。中央線、東急東横線、京浜東北線、小田急線などは通勤利便性が高く、沿線でマンション開発が盛んに行われています。その結果、需要が集中し資産性が維持されやすい傾向があります。
坪単価高騰率に見る集中エリア
2023年から2024年にかけての坪単価高騰率をみると、山手線内側、特に渋谷区や港区で顕著な上昇が確認されました。これらのエリアはビジネス拠点としての価値に加え、文化・商業施設の集積により生活利便性も高く、国内外の投資家から注目を集めています。
荒川を越えた埼京線沿線の健闘
注目すべきは、従来資産性が低いと考えられてきた荒川以北の埼京線沿線です。実際には坪単価の高騰が目立ち、浦和・大宮の再開発が需要を押し上げています。大宮は新幹線・在来線が交差するハブ都市として、浦和は行政・教育拠点として成長しており、「東京の延長」ではなく「独立した都市圏」としての価値が評価され始めています。
資産性を見極める4つの基準
マンション購入においては、単に「都心に近い」「環状16号線の内側」という単純な地理的基準だけでなく、以下の複合的な基準が重要だとされています。
- 都心へのアクセス性（直通路線・所要時間）
- エリアの再開発・将来性（駅前再整備・商業施設の誘致）
- 居住利便性（学校・病院・行政機能の整備度）
- ブランド力と需要の持続性（国内外の投資家需要が集まるか）
これらを「路線」「駅」単位で見極めることが合理的な判断につながると指摘されています。
今後の展望
首都圏マンション市場は二極化が進む見込みです。山手線内側や大規模再開発エリアでは価格上昇が続く一方、需要の薄い地域では停滞や下落の可能性もあります。購入者にとっては、価格の表面的な動きではなく、需要の裏付けや将来性を正確に読む力が求められます。
”その意味で「環状16号線の内側」という言葉は、資産性を意識した購入の第一歩を示す指標に過ぎません。本当に重要なのは、その中でどの路線・駅を選び、将来的な都市発展の流れをどう読み取るかという点です。都市開発と居住ニーズが交差する場所を見極めることが、今後のマンション購入で最も合理的かつ確実な判断になるでしょう。”
まとめ
今回の調査は、従来の「16号線内外」というシンプルな基準が時代の変化により再定義されつつあることを示しています。特に大宮・浦和のような都市は、都心依存からの脱却と独自の成長が顕著で、これがマンション市場にも波及している点が興味深いです。今後は「都心アクセス」だけでなく「独自の都市機能の確立」が資産価値を左右する重要な要素となるでしょう。
筆者プロフィール
福嶋 真司（ふくしましんじ）氏
マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室
不動産データ分析責任者
福嶋総研
代表社員
早稲田大学理工学部経営システム工学科卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。
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※画像出典：福嶋総研
