東京23区内の駅別中古マンション価格の上昇率をLIFULL HOME’Sが調査！上昇率1位は「六本木一丁目」5年で約3倍、都心近接で2倍以上の価格上昇が続出
＜ニュース概要＞
株式会社LIFULLが運営する不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」は、2020年と2025年（1月～7月）のデータをもとに、東京23区の築30年以内の中古マンションの駅別価格上昇率を調査しました。新築マンションの高騰や供給減を背景に、中古市場の動向が注目されています。
価格帯別の上昇傾向
- 1.5億円以上の物件
上昇率1位は港区「六本木一丁目」で、2020年比3.23倍となり、平均価格は3億3,327万円に達しました。皇居周辺や千代田区エリアでも2億円前後が“スタンダード”化しており、資産性と住環境を兼ね備えた都心部がけん引しています。
- 1億円以上1.5億円未満
江東区「豊洲」が2.37倍（5,239万円 → 1億2,424万円）でトップ。湾岸再開発エリアや都心近接の駅が軒並み2倍超となり、居住と投資の両面から需要が集中しました。
- 5,000万円以上1億円未満
江東区「辰巳」が2.09倍（4,173万円 → 8,719万円）で首位。江東区や世田谷区を中心に、生活利便性と都心アクセスを両立するエリアで上昇が目立ち、“9,000万円台が新常態”となりつつあります。
- 5,000万円未満
「西台」（板橋区）が1.49倍（3,325万円 → 4,958万円）で1位。足立区や葛飾区など“かつての手の届く都心近接エリア”も価格が底上げされ、4,000万～5,000万円台が新基準となり始めています。
駅別価格分布の変化
2020年は「5,000万円未満」の駅が全体の約6割を占めていましたが、2025年は17.9%まで減少。一方、「1億円以上」の駅は5%未満から25.9%へ急増しており、価格の二極化が鮮明になっています。
まとめ
今回の調査からは、都心の高額エリアだけでなく、従来は比較的手の届きやすいとされた城東・城北エリアでも価格上昇が進んでいることが分かります。新築供給の減少と再開発の進展が相まって、中古市場全体に波及している状況です。
「利便性と資産性を兼ね備えた都心」「暮らしやすさを重視した生活圏」という二つの軸で需要が高まり、結果として幅広いエリアで価格基準が切り替わりつつあるといえるでしょう。
今後も新築価格の上昇が続くとすれば、中古マンション市場は一層の活況を見せ、駅ごとのブランド力や再開発の有無が価格に反映されていくと考えられます。
LIFULL HOME’S総研 副所長／チーフアナリスト中山登志朗（なかやま としあき）氏 考察コメント
東京23区では中古億ションの急増＋中古マンション市場全体で“価格の底上げ”が発生
LIFULL HOME’S総研 副所長／チーフアナリスト中山登志朗 氏 2025年8月のリリースで東京23区の“中古億ション率”が15.5％に達し、なかでも港区＆千代田区では掲載物件の過半が中古でも億ションとなっている“異常事態”（LIFULL HOME’S「東京23区の中古億ション」調査参照）をお伝えしましたが、中古億ションだけでなく、東京23区では中古マンションの価格が全般に渡って大きく上昇しており、その上昇率もエリアによっては極めて高くなっていることが明らかになりました（※1）。
特に駅別で中古マンションが最も高額な「六本木一丁目」は、2020年比で3.23倍の3億3,327万円へと価格上昇している通り、価格の高いエリアほど価格の上昇率が拡大する状況にあります。これはまさに“局地バブル”の状態で、もともと物件価格が高額で資産性＆ステータス性もともに高いエリアほど、実需以外の需要、すなわち不動産投機（買って貸すという“投資”とは異なり値上がりを待って売却）や相続税対策、株式からの資産付け替え、インバウンド需要などが特定のエリアに流入している証左とも言えます。
駅別ランキングの通り、2025年の平均価格が1.5億円以上の駅では上位10駅の2020年比が平均2.57倍であるのに対し、5,000万円未満の駅では平均1.46倍であることもほぼ実需のみのエリアとの価格上昇率の違いが浮き彫りになります。ただし、5,000万円未満の駅でもわずか5年で1.46倍（多くの駅で1,000万円以上アップ）の価格上昇を示しているのは東京都内の中古マンションの特性であり、神奈川県では平均で1.30倍、千葉県では1.29倍、埼玉県では1.16倍の価格上昇にそれぞれ留まっています（※2）。交通＆生活利便性の高さから居住ニーズ（実需）も投資価値の高さも東京都内の物件が突出して高いことが明らかです。つまり、東京都内の中古マンションは実需と実需以外が重なり合う“分厚い需要”があり、新築マンションおよび新築住宅の価格高騰および供給減が継続する中では、今後もニーズが維持され、価格が上昇し続ける可能性が極めて高いと言えます。
※1 今回のリリースでは市場流通適性が高い築30年以上の中古マンションを集計対象にしているため、東京23区内の中古億ション率は25.9％とさらに拡大しています
※2 2025年の神奈川県の中古マンション平均価格は3,486万円（2020年:2,675万円）、千葉県は2,282万円（同:1,767万円）、埼玉県は2,319万円（同:2,007万円）
調査概要
PR TIMES
- 集計対象：LIFULL HOME’Sで掲載された東京都内の中古マンション（築年数30年以内）
- 集計期間：2020年および2025年1月～7月
※画像参照：PR TIMES
