富裕層の増加で変化する「中古億ション」の問い合わせ推移をLIFULL HOME’Sが調査、億ション＝新築の時代は今は昔！東京は3億円台・4億円以上の物件問い合わせ数の増加が顕著
＜ニュース概要＞
株式会社LIFULLが運営する不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）」は、2019年からの1億円以上の中古マンションの掲載割合と反響推移の調査結果を発表しました。
富裕層の増加により、高額帯中古マンションのニーズが拡大
野村総合研究所の推計によると、2023年時点で純金融資産1億円以上を保有する日本の富裕層・超富裕層世帯は165.3万世帯に達し、調査開始（2005年）以来で最多となっています。これに伴い、高価格帯の不動産に対する需要の高まりが注目されています。
※野村総合研究所「野村総合研究所、日本の富裕層・超富裕層は合計約165万世帯、その純金融資産の総額は約469兆円と推計」
東京都での掲載割合は6倍に 近郊エリアや関西圏でも増加傾向
LIFULL HOME’Sに掲載された中古マンションのうち、1億円を超える物件の掲載割合を都道府県別に見ると、東京都では億ション割合が、2019年の2.6%から2025年には15.0%へと約6倍に増加しています。神奈川県でも0.1%から0.9%へ、大阪府では0.4%から2.6%へと拡大。京都府は増減を繰り返しつつも、直近では1.7%となり、全体的に上昇傾向が見られました。
問い合わせ件数は「3億円台」「4億円以上」で顕著な伸び
東京都における価格帯別の中古億ションの問い合わせ数を比較すると、最も増加幅が大きかったのは「3億円台」で、2024年は2019年対比866.2%という大幅な伸びとなっております。次いで「4億円以上」も同555.6%と大きく増加しており、中古市場においても高額帯物件への関心が高まっていることがうかがえます。
まとめ
都心部を中心に「億ション」が珍しくなくなった今、富裕層の資産形成手段として不動産購入がより一般化しているように見受けられます。また、中古物件でも3億円台・4億円台といった価格帯に問い合わせが集中している背景には、一次取得層ではなく、すでに資産を持つ層が「利便性」や「資産価値」に重点を置いて購入を検討している現状があると考えられます。今後の市場動向にも注目です。
【LIFULL HOME’S総研 チーフアナリスト 中山登志朗（なかやまとしあき）氏による解説
2024年の東京都“中古億ション率”は過去最高の11.5％。約10戸に1戸が1億超え
LIFULL HOME’Sに掲載された中古億ションの戸数およびその変動率を確認したところ、特に東京都での掲載率が急激に拡大しており、2024年に初めて11.5％と10％の大台を突破し、2025年も3カ月間で15.0％と明らかに膨らむ傾向を示しています。都心一等地の中古マンションや近年分譲・竣工したばかりの準新築マンションからは5億円、なかには10億円を大きく超える事例も発生しており、都心では既にキャピタルゲインを得ることを目的とした投機売買も少なくないため、都心に限った極地バブルとも言える状況になっていることがわかります。
一方、2024年の首都圏新築マンションにおける“億ション率”も過去最高の18％、東京23区ではその2倍強の39％に達していますから（不動産経済研究所調べ）、これらのマンションから近い将来中古物件が流通し始めることを想定すれば、東京都での“中古億ション率”も今後順調に拡大していくことは確実です。近い将来、東京都心では“中古億ション率”が20％に達することでしょう。
一方、東京都以外で億ション住戸が供給されることの多い神奈川県（横浜エリア）、大阪府（梅田～心斎橋周辺）、京都府（京都市中心部）においては、物件価格の上昇傾向に連動して“中古億ション率”がやや拡大する傾向にありますが、東京都のような急増は記録しておらず、中古マンションの億ション化現象は東京都特有のものであるとも言えます。
中古マンション市場における東京都での億ション化の進行は今後も継続・拡大し、対照的に東京都周辺および大阪市＆京都市中心部などではエリア的に限られた“億ション市場”が形成されるものと考えられます。
調査概要
PR TIMES
- 集計対象：LIFULL HOME’Sに掲載された中古マンション
- 集計期間：2019年1月～2025年3月
※画像参照：PR TIMES
