東京の中古戸建て査定額は2年弱で33.8%上昇、平均6,200万円超に。ツナガルオンライン査定の20万件のデータから判明した「価格二極化」のエリア格差。
＜ニュース概要＞
株式会社Speeeが提供する不動産売買の査定書作成システム「ツナガルオンライン査定」は、累計20万件超、うち東京2万件の査定データを活用し、2024年5月から2026年2月までの全国戸建て価格推移について調査しました。
本調査では、東京の急激な価格高騰が全国平均を大きく牽引する一方で、地方では下落傾向が見られるなど、不動産市場における「二極化」が鮮明になった実態が報告されています。
なお、本調査における査定金額は、比較妥当性を担保するため、すべて「専有面積70平米」に換算して算出されています。
全国中古戸建て査定価格は約2年で18.6％の上昇
ツナガルオンライン査定を利用した全国の中古戸建て平均査定金額（70平米換算）は、2024年5月から2026年2月までの約2年間で、1,944万円から2,305万円へと上昇しました。上昇率はおよそ18.6％となっています。
月次の変動はあるものの、資材価格や人件費の上昇などを背景とした新築価格の上昇に伴い、中古戸建て価格の査定金額にも上昇が見られました。
対象期間での月次平均上昇率、CMGRは+0.78％となっています。
ツナガルオンライン査定では、近年の価格動向を織り込みながら、市場での金額推移を査定金額に反映しているとしています。
東京戸建て査定価格は約2年で33.8％の上昇
一方で、利用企業の分布にも伴い、金額の上昇幅には差が生じており、全国的に不動産価格の二極化が確認されています。
全国平均の18.6％増という数字は、東京の急騰に強く牽引されたものであり、東京を除いた全国地域で見ると、上昇率は2.76％となっています。
さらに北海道や東北、信越などの特定エリアでは下落が進行しており、都市部と地方の不動産価格の差が鮮明になっています。
- 東京都：4,662万円 → 6,236万円（+33.8％ / CMGR +1.33％）
- 東京以外の全国：1,233万円 → 1,267万円（+2.76％ / CMGR +0.12％）
対象期間でのCMGR、月次平均上昇率は、東京が+1.33％、その他のエリアが+0.12％となっています。
特に、全国地域での調査結果では、信越・北海道・東北の3地域で下落が確認されました。
下落幅・下落率ともに北海道が最大で、1,242万円から1,035万円となり、下落幅は▲207万円、下落率は▲16.7％でした。続いて、信越地方、東北地方の順に下落幅（下落率）が大きくなっています。
こうした状況を受け、単なる利便性だけでなく、将来的な修繕リスクや維持コスト、土地としての底堅さを含めた「立地選定」の重要性が、資産価値保全の観点から高まっているとされています。
背景分析
全国エリアでの不動産価格上昇を招く構造的要因として、次の3点が推定されています。
1．資材価格の高騰
近年では、インフレによるコスト上昇分が新築価格に転嫁される傾向があります。
新築不動産価格の上昇に伴い、代替需要として中古不動産価格が押し上げられているとされています。
2．中古住宅志向の上昇
日本における新築志向の度合いは、世界的に見ても過去非常に高いものでした。
一方で、コストパフォーマンスを重視する考え方の広がりや、リフォーム・リノベーション市場の盛り上がりを受け、中古住宅への志向が高まっているとされています。
3．歴史的低金利と中古不動産における税制優遇
日本では、長く続いた歴史的低金利と、中古不動産の税制優遇拡張に伴い、不動産市場における中古住宅の需要増が押し上げられてきました。
一方で、政策金利の上昇に伴い、変動金利が上昇し、返済比率や審査金利による融資条件の厳格化につながっています。
近年は、中東情勢の影響などから資材高騰が続き、住宅関連設備の値上げや輸入停止なども相次いでいます。
こうした状況のなか、今後の中古住宅の価格動向についても引き続き注視していくとしています。
調査概要
- 分析対象：ツナガルオンライン査定にて算出された中古戸建て査定データ
- データ：約200,000件、うち東京都 約20,000件
- 分析期間：2024年5月〜2026年2月
- 対象エリア：日本全国
- 分析方法：
・算出された平米単価に70平米を乗じることで「70平米換算価格」を算出
・各月・各エリアごとの平均値を算出し、その推移を分析
・統計的な歪みを防ぐため、極端な高額物件や平米単価が乖離した外れ値については、あらかじめ除外して集計
※本調査における「査定価格」は、AIおよび不動産会社によって算出された販売想定価格であり、成約価格とは異なります。
まとめ
今回の調査では、全国平均で中古戸建て査定価格が上昇している一方、その動きが地域によって大きく異なることが示されています。特に東京の上昇幅が大きく、全国平均を押し上げる要因となっている点は、現在の不動産市場を読み解くうえで印象的な結果です。
一方で、東京以外の全国地域では上昇率が限定的であり、北海道、東北、信越では下落傾向も確認されています。中古戸建て市場を見る際には、全国平均だけで判断するのではなく、エリアごとの価格推移や地域特性をあわせて確認することが、より重要になっているといえます。
画像参照：PR TIMES
